O superficiário tem direito de construir ou plantar. ... O Código Civil de 2002 aboliu a enfiteuse, introduzindo o direito de superfície gratuito ou oneroso (artigos 1.369 a 1.377), estabelecendo, no entanto, obrigatoriamente o prazo determinado. É vedada a modalidade perpétua.
É um direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possui a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma completa, bem como aliená-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o conserva em seu nome.
Direito real é um conjunto de princípios e regras que disciplina uma relação jurídica entre pessoas tendo em vista bens. Não existe relação jurídica entre pessoas e coisas. ... A propriedade vai ser concebida em três estados diferentes: aparente (posse); jurídico (propriedade); e jurídico (direito real sobre coisa alheia).
Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pensão ao senhorio direto.
Entende-se que, ao passo que o vigente Código Civil extinguiu a enfiteuse, quis constituir como seu substituto o Direito de Superfície. Ainda que o Direito de Superfície já existisse anteriormente ao código de 1916, pode-se dizer que o referido instituto é uma evolução da extinta enfiteuse.
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Para a obtenção da extinção de enfiteuse, o processo leva de 60 a 90 dias, se as taxas forem pagas em tempo hábil. Após isso, o ato praticado deverá ser averbado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, e o prazo do cartório para fazer a averbação é de até 30 dias.
DA EXTINÇÃO DA ENFITEUSE
A extinção desse direito real ocorre pela deterioração natural do prédio aforado, pelo comisso (que ocorre quando o foreiro deixar de pagar as pensões ou foros devidos, por três anos consecutivos) e pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros, salvo direito de credores.
O alienante é o responsável pelo pagamento do laudêmio, salvo acordo das partes em sentido contrário. Observe que no caso dos imóveis da União, o senhorio direto é a própria União Federal. Na enfiteuse aplicada aos bens particulares é o próprio particular proprietário da terra que a enfiteutica, e assim por diante.
Foreiro (enfiteuta) é uma pessoa ou instituição que adquire direitos sobre um terreno ou um imóvel através de um contrato, mas não é o dono do local. ... O aforamento é um privilégio concedido pelo proprietário do imóvel ou terreno ao ocupante.
A enfiteuse é instituída sobre bens públicos e particulares. ... Cabe lembrar que o laudêmio corresponde à compensação paga ao enfiteuta pelo não exercício do direito que tem de consolidar o domínio pleno – descreve Raphael Thomé. O laudêmio é pago pelo vendedor, podendo haver um acordo com o comprador.
São direitos reais considerados no art. 1.225 do Código Civil: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso e a laje.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO – são assim classificados a superfície, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO – o direito do promitente comprador do imóvel. DIREITOS REAIS DE GARANTIA – têm por objetivo garantir o cumprimento de uma obrigação.
As características principais dos direitos reais são: taxatividade, oponibilidade “erga omnes”, seqüela e aderência. A taxatividade (numerus clausus) releva que não há direitos reais quando a lei não os declara. ... Quanto à oponibilidade, os direitos reais permitem que seu titular não seja molestado por ninguém.
As partes são denominadas senhorio, que é o real proprietário do imóvel, e enfiteuta, que é aquele que adquire o direito real sobre o referido imóvel. Destaca-se que a enfiteuse é um o contrato que proporciona ao enfiteuta os mais amplos poderes que podem ser exercidos sobre coisas alheias.
d) Pode o enfiteuta renunciar ao seu direito, seja por lhe não mais convir a exploração da coisa, seja por qualquer outro motivo.
678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Art. 680.
O terreno foreiro é aquele no qual vigora o foro: seus imóveis e lotes têm um proprietário que pode ser a União, a Igreja, um Município, e esse proprietário é diferente daquela pessoa que ocupa e tem o direito de posse sobre os imóveis ou lotes de terra situados dentro desse terreno.
Um imóvel foreiro consiste em um imóvel cujos direitos sobre ele estão nas mãos de uma pessoa, mas ela não é a proprietária dele. Por exemplo, João tem um terreno onde Marcela quer construir. Eles irão fazer um contrato onde João deixa Marcela construir no seu terreno, mas não será propriamente a dona.
O imóvel foreiro é aquele que tem um “administrador”. Ou seja, uma pessoa que atua como dona do lugar, cuidando da manutenção do espaço, pagando impostos e podendo alugar e realizar construções. Contudo, ela não é a real proprietária do imóvel, mas possui uma espécie de licença de uso.
Legalmente, quem paga o laudêmio é o vendedor do imóvel, segundo o Código Civil de 2002 (artigo 2.038). Ou seja, aquele que detém a propriedade útil daquele bem e está à espera de um comprador.
A enfiteuse, também denominada aforamento ou emprazamento, é o negócio jurí- dico pelo qual o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual (foro).
Em resumo, pra quem não é jurista, a enfiteuse acarreta uma espécie de aluguel bem baixinho, chamado foro, e uma obrigação de, a cada vez que o imóvel for vendido, pagar-se o laudêmio ao senhorio.
Na realidade, o que o Governo propõe não é a extinção pura e simples do laudêmio. Trata-se de sua eliminação gradativa, à medida que os ocupantes dos imóveis adiram ao processo comprando a parte do imóvel pertencente à União (17%). A extinção virá automaticamente, caso a caso, com a remição do laudêmio e do foro anual.
A lei que regula a enfiteuse é o Código Civil, atualmente Lei nº 10.406/2002.
Os valores dos impostos são cobrados pelo terreno, ou seja, o foro corresponde a taxa anual de aproximadamente 0,6% do valor do terreno. O laudêmio consiste no pagamento de 2,5% sobre o preço da alienação, se outro valor não tiver sido fixado no título do aforamento.
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