A instituição de condomínio pode ser efetivada por atos entre vivos ou por testamento, conforme foi dito acima. Esses atos podem ser: Do proprietário, o qual divide a edificação ou o terreno em frações ideais; De incorporação, por meio da alienação de 1 ou mais unidades autônomas na planta ou em construção).
Seja por intermédio de escritura pública ou documento particular (geralmente mediante ata de assembleia-geral dos condôminos), a instituição do condomínio edilício ocorrerá logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.
Lei do Condomínio - Lei 4591/64 | Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, Presidência da Republica.
Para ingressarem individualmente no mundo do Direito, obrigatoriamente terá que ser instituído o condomínio, que será registrada no Registro de Imóveis. Esta instituição poderá ser feita por ato entre vivos ou por via testamentária.
Eles podem ser aquelas áreas enormes, com casas individuais e partes de uso comum, geralmente mais afastadas das cidades e com maior segurança. Ou, ainda, condomínios são os prédios que contam com vários apartamentos residenciais ou mesmo salas para finalidade comercial.
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A constituição de condomínio
A constituição só acontece depois da instituição de condomínio através da convenção. A convenção (que constitui o condomínio) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se, desde então, obrigatória para todos os condôminos.
Segundo a lei, o condomínio é instituído por ato inter vivos ou por testamento no Cartório de Registro de Imóveis e passa a produzir efeitos, em relação aos condôminos, tanto que aprovado o seu ato constitutivo por titulares de direitos, sobre as unidades, que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais.
A instituição do condomínio é a divisão jurídica do prédio construído sobre o terreno, com o objetivo de criar juridicamente unidades autônomas, cuja finalidade é a individualização e discriminação destas unidades, tornando-as emancipadas do solo e das demais unidades entre si, de sorte que cada unidade tenha um ...
Qual é a diferença entre instituição e convenção de condomínio? A convenção de condomínio regula a vida em condomínio já a instituição do condomínio cria o condomínio edilício.
Os moradores de um condomínio antigo sem convenção podem elaborar o documento para resolver essa situação. Antes de criar a convenção é importante que os moradores compareçam no Cartório de Registro de Imóveis, para verificar se existe alguma convenção registrada a partir das escrituras do condomínio.
Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns: O síndico deve representar os interesses e direitos da coletividade condominial, praticando os atos necessários para defesa dos interesses comuns.
Portanto, em regra, o condomínio acaba sendo responsável pelos atos cometidos pelo síndico, e por seus trabalhadores, tais como porteiros e zeladores. Observa-se que, a responsabilidade acaba sendo imputada ao condomínio em decorrência da representação ou do serviço prestado.
Lei 4.591/64
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio (extraordiárias e ordinárias), e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
A convenção de condomínio é a carta magna no que se refere a assuntos pertinentes ao bem-estar, infraestrutura e convivência, dentro dos ambientes do edifício em questão.
Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação. Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos 2/3 terços dos proprietários.
Quanto ao condomínio em edificações, é correto afirmar: a) A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, três quartos das frações ideais, tornando-se obrigatória contra terceiros a partir do Registro no Cartório Imobiliário.
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
De acordo com a Constituição Federal de 1988, em seu artigo quinto que “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Logo, de acordo com a lei citada acima, ela é quem vale mais.
O que o síndico não pode fazerDeixar de prestar contas anuais ou quando for solicitado.Contratar serviços ou gastar mais do que o orçamento previsto sem justificativas.Deixar de quitar dívidas do condomínio.Cobrar de forma vexatória os moradores inadimplentes.Conceder descontos para os condôminos em dívida.
1- QUANTO O SÍNDICO PODE GASTAR? Em geral, as convenções são omissas quanto à limitação de gastos pelo síndico. Mas, por uma questão de zelo, antes de autorizar gastos superiores a 10% da receita mensal do condomínio, o síndico deverá convocar assembleia para deliberar sobre o investimento.
Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar. Todo e qualquer vazamento nas áreas comuns do empreendimento é de responsabilidade única do condomínio.
Por ser uma profissão que lida com muito dinheiro e bens privados, é recorrente ficarmos sabendo sobre síndicos que sofrem ações judiciais. Processo contra síndico de condomínio são cabíveis apenas quando há provas de que o gestor agiu de má-fé e cometeu atos ilícitos durante a sua gestão.
Já, a responsabilidade extracontratual ou aquiliana é aquela que deriva de um ilícito extracontratual, isto é, da prática de um ato ilícito por pessoa capaz ou incapaz, consoante o art. l56 do CC, não havendo vínculo anterior entre as partes, por não estarem ligados por uma relação obrigacional ou contratual.
Se não for solucionado o conflito e as contas não forem aprovadas pela maioria dos condôminos, presentes a assembleia concede-se ao síndico um prazo, geralmente, de 45 dias para regularizá-las. Efetuada essa adequação, uma nova assembleia será marcada e os moradores decidirão pela aprovação ou não.
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