De acordo com a sedimentada jurisprudência do STJ, o critério quantitativo, para fins de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), deve ter como base de cálculo o valor real da venda do imóvel. Servindo como introito, é interessante conceituar a regra-matriz de incidência tributária.
Lei Nº 11.154/1991
Dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão “inter vivos”, a qualquer título por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição, e dá outras providências.
Fato gerador do ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária. Na aquisição de bens imóveis, além do pagamento do valor acordado pelo bem, também é necessário o recolhimento aos cofres municipais do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o chamado ITBI.
Os elementos da regra matriz são a hipótese e a consequência. Elas se desdobram em critérios.
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Os critérios da hipótese são:Critério material (como);Critério espacial (onde);Critério temporal (quando).
"Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes", concluiu o ministro.
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ITBI deve ser calculado com base no valor venal do IPTU ou da transação. Para o cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), deve ser considerado o valor venal do IPTU ou o valor da transação, o que for maior — afastando o "valor de referência" usado pela administração municipal.
O temido ITBI é o imposto cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel.
Isto posto, a regra-matriz, têm em sua estrutura os elementos antecedente e conseqüente, sendo que lhes cabem respectivamente os critérios: material, temporal e espacial, e, o pessoal e o quantitativo, de acordo com a classificação sugerida por Carvalho. (2002, p. 236).
A regra-matriz de incidência tributária perfaz-se com os seguintes aspectos: material, que pressupõe um comportamento de pessoas, físicas ou jurídicas; temporal, período de tempo que se perfaz o acontecimento do fato que enseja o tributo; espacial, sendo a delimitação do espaço em que o fato vem a propagar seus efeitos ...
A Regra Matriz de Incidência Tributária (RMIT) possibilita definir o fato jurídico tributário, delimitando sua hipótese, bem como identificar a obrigação tributária em seu consequente.
156, II, da atual CF, estabelece que o fato gerador do ITBI é a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Como a Constituição define, o ITBI é um imposto gerado quando há uma transação imobiliária entre pessoas vivas. Assim, no caso do falecimento do proprietário do imóvel e a consequente transmissão da propriedade por herança, não há incidência do tributo.
O ITBI surgiu no Direito brasileiro em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais), tendo a primeira previsão constitucional surgido na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art.
Os municípios possuem competência legislativa para instituir o imposto sobre a transmissão inter vivos - ITBI, nos termos do artigo 156, inciso II: Art. 156.
Veja sobre o que incide o ITBI
De acordo com a Constituição Federal, o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) deve incidir sobre transações imobiliárias realizadas por pessoa física ou jurídica e é de competência dos municípios e do Distrito Federal.
Atualmente, o referido tributo é de competência municipal e está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988 (CF/88)[1], sendo que (i) o produto de sua arrecadação é integralmente destinado à municipalidade que o instituiu e (ii) não possui função regulatória (extrafiscal).
É aquela situação definida em lei que faz com que surja a obrigação tributária. Como exemplo, podemos citar alguns casos: Ser proprietário de imóvel urbano (IPTU), ser proprietário de veículo automotor (IPVA), prestar serviço (ISSQN) e assim por diante. A segunda questão (Onde?) é definida como o critério espacial.
Os antecedentes normativos da Regra-matriz de incidência tributária representam a hipótese de incidência: a descrição abstrata do fato pela norma. Esta descrição compõe-se de três critérios: material, temporal e espacial.
Na regra-matriz do ICMS a base de cálculo será, genericamente, o valor da operação ou o valor do serviço prestado, enquanto que a alíquota atenderá o Princípio da Seletividade (art. 155, § 2º, inciso III, da CF/88), considerando os graus de essencialidade da mercadoria ou do serviço.
A regra-matriz de incidência tributária e sua aplicabilidade
Resumo: A apreensão da norma jurídica tributária por meio de uma estrutura lógica permite ao jurista melhor compreender e controlar o fenômeno jurídico-tributário. ... 3 A Hipótese de incidência tributária ou hipótese normativa.
No caso do ICMS, a ocorrência do fato gerador é o instante da saída das mercadorias de um determinado local. Tal fato, então, determina a incidência do imposto sobre o serviço. Em linhas gerais, é necessário que haja a circulação de mercadorias para que o imposto seja gerado.
O critério espacial investiga o local escolhido pela lei para a materialização do comportamento, ação ou conduta relevante para o imposto de renda. A Carta Republicana não estabelece restrição de espaço à instituição deste imposto.
ITBI e Registro de Imóvel
Esse procedimento é feito pelo Cartório de Registro de Imóveis. As duas cobranças juntas equivalem de 4% a 5% do valor total do apartamento.
O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou direitos. No exemplo de compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o imposto é o comprador. Já no caso de transmissão de bens imóveis por meio de doação o imposto devido é o ITCMD (imposto estadual), por não se tratar de ato oneroso.
Alíquota do ITBI 2021
A alíquota incide sobre o valor efetivamente financiado até o limite de R$ 100.104,16. Significa que se você obteve um financiamento de 170 mil a alíquota de 0,5% incidirá até o limite de R$ 100.104,16 e o restante de R$ 69.895,84 se somará aos recursos próprios recaindo sobre a alíquota maior.
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