Os imóveis de copropriedades são divididos em pro-diviso e pro-indiviso. O pro-diviso é quando existe a divisão física de cada proprietário, geralmente separada por muros ou cercas e ainda com uso exclusivo do proprietário. Já no caso do pro-indiviso, todos os coproprietários usufruem da totalidade do imóvel.
Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel.
628 DO CÓDIGO CIVIL /16. Consoante lição da doutrina, condomínio "pro diviso" é aquele em que a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa.
Fração ideal, parte ideal, cota parte, ou como queiram chamar, significa a quantidade de propriedade que o titular da unidade tem nas partes comuns do condomínio.
Chamamos condomínio pro-diviso quando os condôminos exercem posse individual de cada uma de suas áreas ideais, com exclusividade e delimitação pública, ao passo que no condomínio pro-indiviso pende de divisibilidade fática a coisa comum, não sendo possível dizer qual a direito de cada condômino dentro do todo maior.
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a) Condomínio voluntário ou convencional – decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum.
Os condomínios são divididos em residenciais e comerciais, de acordo com a natureza da utilização, e em verticais e horizontais, conforme o modelo de construção.
A parte ou fração ideal pode ser de qualquer tamanho: 5%, 20%, 99%. Tanto faz. Quem arremata a parte ideal só é responsável pelas despesas referentes ao seu pedaço. Se, por exemplo, você é dono de 30% de um apartamento vazio, sem inquilino, e o condomínio custar R$ 1.000,00, o seu custo será de R$ 300,00.
A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário.
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