Desta forma, entendemos que, no direito de superfície, o superficiário constrói ou planta em um terreno que não é seu, sem que tenha a necessidade de se tornar proprietário. ... Por recair sobre coisa alheia, este direito real de superfície é limitado, isto é, o superficiário não se torna dono do imóvel.
O Código Civil contém regras muito específicas a respeito da edificação em terreno alheio, e que merecem ser reproduzidas: Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Direito das Coisas. ... 1.528: “O direito de superfície pode ser constituído por contrato, testamento ou usucapião, e pode resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo”.
Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os efeitos da acessão sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já existente. O implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser objeto de um direito real autônomo, o direito real de superfície.
Dispõe o artigo 1.369 do novo código: "O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis".
Assim, ainda que a casa esteja edificada em terreno de terceiros (sogro/sogra, por exemplo), a partilha do direito ao imóvel pode entrar na divisão dos bens do casal, mesmo que não seja possível realizar a divisão do imóvel, o qual, como já tratamos, pertence ao dono do terreno.
No caso do direito de superfície ser constituído por pessoa de direito público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade. No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra.
O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões: – Se o superficiário se tornar também o dono da propriedade. Frente à supervalorização dos imóveis destinados à locação e arrendamento, o direito de superfície se apresenta como uma boa alternativa.
Extingue-se a superfície pela destruição do imóvel, confusão dos titulares, resgate, prescrição extintiva, ocorrendo, neste caso a usucapio libertatis. Entendeu-se que a decadência não tinha aplicação na superfície.
O superficiário não tem obrigações perante o proprietário e o pagamento do solarium parece tão ser essencial à superfície, como ensinou Ebert Chamoun (Instituições de direito romano, 1968, pág. 278) Extingue-se a superfície pela destruição do imóvel, confusão dos titulares, resgate, prescrição extintiva, ocorrendo, neste caso a usucapio libertatis.
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