O condomínio de lotes é uma modalidade cuja disciplina combina requisitos da Lei do Parcelamento do Solo e da Lei de Condomínios e Incorporações. Exige-se, para além dos elementos do art. 18 da lei 6.766/79, também o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção condominial, requisitos do art.
Segundo a Norma, a fração ideal é calculada multiplicando a área de todo o terreno pela área do imóvel em questão. Esse resultado precisa ser dividido pelo equivalente à área total de construção das unidades somadas.
Sob a perspectiva do direito civil, o condomínio de lotes nada mais é que um condomínio edilício cujas unidades autônomas são lotes aptos a serem edificados por seus adquirentes, em lugar de edificações prontas.
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.
O condomínio horizontal, instituído com o advento da Lei nº 4.591/64, ocorre quando as edificações ou conjunto de edificações, ou ainda, construção de casas etc, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, possuem todos os serviços ...
O processo para registro do condomínio
Fração ideal, parte ideal, cota parte, ou como queiram chamar, significa a quantidade de propriedade que o titular da unidade tem nas partes comuns do condomínio. ... Se o prédio ruir e a assembleia geral decidir vender o terreno com o que sobrou, esse condômino fará jus a 5% do preço.
A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer.
No caso de condomínio, a propriedade exclusiva é exercida sobre a edificação, unidade autônoma, a qual se faz acompanhar de outra parte em co-propriedade, definida pela fração ideal no terreno e nas coisas de uso comum.
Novo Código Civil, art. 1.352, parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio." As frações ideais devem constar da Escritura do imóvel, e da Convenção Condominial.
Dentre as quais, houve a criação do chamado Condomínio de Lotes e Loteamento de Acesso Controlado. Houve, portanto, a inserção do art. 1.358-A no Código Civil brasileiro, segundo o qual
Na verdade, o chamado condomínio de lotes nada mais é do que um desdobramento do condomínio edilício vertical (o de casas) de que tratava o art. 8º da Lei nº 4.591/2017. Mas esta modalidade não cria lotes, mas unidades imobiliárias vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns.
Apresentam-se vantagens e desvantagens da configuração jurídica do condomínio de lotes, previsto no Decreto-Lei nº 271/67 (recepcionado pela Constituição de 88) e regido por preceitos das leis 6.766/79 e 4.591/64.
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