Em shopping centers, as principais despesas que resultam no custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado. A taxa mensal de condomínio cobre despesas com energia, água, limpeza, administração e segurança do shopping.
Despesas administrativas são os gastos gerais de uma empresa que não estão ligados diretamente a produção. São exemplos gasto com conta telefônica, recepção, limpeza e departamento jurídico.
De acordo com o consultor do Sebrae Nacional, Antônio Castilho Martins, o ideal é que o custo não ultrapasse 5% do valor bruto das receitas. Em empresas que têm vendas muito fortes, inclusive pelo ponto comercial bem localizado, o percentual deve chegar a, no máximo, 7%.
Outras despesas, tais como condomínio e fundo de promoção, juntamente com o aluguel compõem o chamado CTO – custo total de ocupação. Em seu planejamento, o que o locatário contabiliza é o CTO, não o aluguel em separado. Naturalmente que o CTO é suportável ou não dependendo do faturamento proporcionado pelo tenant mix.
Afinal, um mantra entre os lojistas é o tal custo total de ocupação (CTO), representado pela relação entre as vendas da loja e o valor total do boleto pago pelos varejistas (formado pela soma de aluguel, custos comuns e fundo de promoção).
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Sendo assim, o Locador deixa para discutir a dívida em outro momento, seja por ação de cobrança, seja por ação de execução, pois o que se deseja com urgência é ter novamente a posse da loja, denominado Salão de Uso Comercia – SUC.
Nos contratos de locação de loja em shopping center, é fixada a cobrança de aluguel percentual, proporcional ao faturamento bruto mensal da atividade comercial, e que se justifica devido à infraestrutura do empreendimento, que colabora para o sucesso do lojista locatário.
O custo de ocupação consiste basicamente na relação entre despesas operacionais relativas às verbas de locação versus o faturamento bruto da loja.
Taxa de ocupação é a porcentagem do terreno que pode ser ocupado pela projeção da edificação. O objetivo da taxa de ocupação é limitar um crescimento urbano exagerado. A fórmula para calcular a TO é simples: (área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros pavimentos) / área total do lote.
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