Se for considerada um mero estado de fato da propriedade, não será direito real. Não está no rol. É o estado de fato da propriedade; a aparência de propriedade, independentemente da realidade.
3.2 Posse como Direito Obrigacional
O que legitima a posse do locatário, por exemplo, não é o exercício de um direito real nem "a faticidade de sua existência, mas a regulação intersubjetiva que reconhece seu exercício23 ". Restando, de tal modo, caracterizada a posse com natureza jurídica de Direito Obrigacional.
Art.
O direito das coisas, também denominado direitos reais, consiste em um conjunto de normas, predominantemente obrigatórias, que tendem a regular o direito atribuído à pessoa sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis de conteúdo econômico.
A Lei nº 10.406/2002 (CC) traz previsão expressa em seu art. 1225, VII, o direito do promitente comprador do imóvel como direito real. ... Não há nenhum óbice em atribui-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo a ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado em nome do promitente vendedor”.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO – são assim classificados a superfície, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO – o direito do promitente comprador do imóvel. DIREITOS REAIS DE GARANTIA – têm por objetivo garantir o cumprimento de uma obrigação.
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As características principais dos direitos reais são: taxatividade, oponibilidade “erga omnes”, seqüela e aderência. A taxatividade (numerus clausus) releva que não há direitos reais quando a lei não os declara. O art. 1.225 do CC é a referência para os que proclamam a taxatividade do número dos direitos reais.
Princípio da aderência, especialização ou inerência: o titular sempre exerce diretamente o direito real, sem a necessidade de socorrer-se a outra parte. Ex.: se sou dono de um automóvel, não preciso pedir autorização para dirigi-lo; Princípio do absolutismo: o direito real é exercido erga omnes, ou seja, contra todos.
“O direito do promitente comprador consiste a promessa irretratável de compra e venda em um contrato pelo qual o promitente vendedor se obriga a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o adimplemento da ...
O Código Civil brasileiro é categórico: o direito do promitente comprador do imóvel é um direito real (art. 1.225, VII). ... Considerando-se a interpretação sistemática das leis, se pode afirmar que o direito do promitente comprador do imóvel é um direito real, às vezes; e às vezes não.
A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.
A relação jurídica obrigacional é composta por três elementos essenciais, que são: o subjetivo, o objetivo e o espiritual.
Os direitos reais têm natureza de direito absoluto. Já no campo dos direitos obrigacionais a exigibilidade é em face do devedor que esta vinculado à relação obrigacional. O titular do direito real não necessita de ninguém para exercer os direitos advindos da relação jurí- dica.
Bem, posse não é direito real, pois não está relacionado como tal pelo art. 1225. O legislador inclusive trata a posse em título anterior ao título dos Direitos reais. Alguns juristas entendem que a posse é um direito, contudo, filio-me à corrente que considera a posse um FATO e não um direito.
A posse e a propriedade são institutos estudados no ramo do Direito Privado conhecido como Direito das Coisas. Para entender a posse, tem-se que compreender também a propriedade. Comumente há dúvida se a posse seria um fato ou um direito, se dependeria ou não do ânimo de possuir.
Posse é a exteriorização da propriedade, o possuidor é aquele que age como se fosse proprietário. O artigo 1196 trata da posse no Código Civil e diz que: Possuidor é aquele que exerce, de fato ou não, algum (qualquer um) dos poderes inerentes à propriedade.
Para que o promitente comprador adquira direito real à aquisição do imóvel, é imprescindível conste da promessa de compra e venda cláusula expressa de irrevogabilidade. ... Na promessa de compra e venda de imóvel não loteado, é condição legal da constituição do direito real à aquisição do imóvel a quitação do preço no ato.
Evicção é uma garantia legal ofertada ao adquirente, já que se ele vier a perder a propriedade, a posse ou o uso em razão de uma decisão judicial ou de um ato administrativo, que reconheça tal direito à terceiro, possa ele recobrar de quem lhe transferiu esse domínio, ou que pagou pela coisa.
O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas). O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Caso a inadimplência seja do promitente comprador, o vendedor poderá reivindicar a rescisão do contrato, com a consequente ação de reintegração de posse ou ação reivindicatória do imóvel.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
“Concessão de direito real de uso – é o contrato pelo qual a Administração transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele se utilize em fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração de interesse ...
Há cinco efeitos dos direitos reais de garantia que são; o privilégio, sequela, excussão, indivisibilidade e o vencimento antecipado da obrigação garantida. Privilégio – os credores com garantia real têm direito de receber em certa ordem quando concorrem com credores que não tem garantia.
PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DA PROPRIEDADE
1º - Oponibilidade erga omnes: o direito de propriedade é oposto con- tra qualquer pessoa da sociedade humana que o viole – caráter absoluto. 2º - Publicidade: o direito de propriedade só é oponível quando se torna público, e a propriedade se torna pública pelo registro.
Jus possessionis é a posse que não tem substrato jurídico. Tem por substrato uma mera situação de fato. A posse tem três efeitos básicos: – Proteção possessória (interdicta): é a tutela possessória, que consiste em a pessoa poder se valer do instrumento processual para proteger a relação jurídica.
São denominados direitos reais sobre coisas alheias (iura in rebus alienis) porque seu objeto não é coisa própria, mas coisa da própria propriedade de outra pessoa. Caracterizam-se pela oponibilidade erga omnes e pelo poder de seqüela.
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