Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal.
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
Já o parcelamento irregular é aquele que há o conhecimento e/ou aprovação do projeto de loteamento, todavia a execução do parcelamento está em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente.
O parcelamento do solo urbano pode ser feito de duas formas de acordo com a Lei nº 6.7: loteamento ou desmembramento. Existem algumas diferenças entre essas duas formas. Mas o que elas têm em comum é que que devem estar de acordo com as legislações estaduais e municipais pertinentes.
O parcelamento do solo para fins urbanos é regulado pela Lei Federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, admitindo no seu art. 2º, as espécies de Loteamento e Desmembramento como as únicas modalidades do parcelamento.
Inserido no contexto e na problemática do fenômeno da urbanização, o parcelamento do solo é hoje um dos itens de maior relevância, tanto sob o aspecto técnico quanto no jurídico, no que se refere ao ordenamento da cidade, principalmente na organização espacial de novas áreas urbanas.
Ao verificar que o imóvel comprado faz parte de um parcelamento irregular do solo, o adquirente deve notificar o vendedor para que proceda a regularização da área[2].
REGISTRO DO PARCELAMENTO DO SOLO E VENDA DE IMÓVEIS LOTEADOS
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§ 1 o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Uma dúvida comum entre os profissionais que começam a trabalhar com topografia cadastral é sobre a diferença entre loteamento, desmembramento e parcelamento do solo. Vamos entender que diferença é esta. O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas.
As conversões de uso de solo rural para urbano dependem de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do órgão metropolitano – para os municípios localizados em regiões metropolitanas – e da aprovação da Prefeitura.
Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m². Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes de tamanho inferior a 125 m².
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