Se ninguém mais comparecer à reunião de condomínio, o síndico sozinho pode aprovar medidas que dependam de validação de 50% dos moradores presentes mais um —no caso, só ele mesmo. Isso se a convenção não proibir o síndico de votar.
A realização de uma Assembleia Geral por ano é obrigatória
Tudo de acordo com a convenção de condomínio e regimento interno. Além das reuniões obrigatórias, também podem ser convocadas as Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE), que são decididas de acordo com a necessidade do conjunto habitacional.
Quando ninguém do condomínio se habilita ou se candidata ao cargo de síndico, uma administradora pode ser contratada para desempenhar a função, ou pode-se contratar ainda um síndico profissional; De acordo com o Código Civil o síndico não precisa ser necessariamente morador ou proprietário de uma unidade no prédio.
Como impugnar a assembleia condominial? Os condôminos insatisfeitos devem impugnar a assembleia condominial ingressando com uma ação no Poder Judiciário, solicitando ao juiz que declare tal assembleia nula, desde que haja motivação suficiente.
Condomínio sem síndico: é possível? O Código Civil, que é a legislação que trata sobre o tema, não traz qualquer dispositivo legal que fale diretamente do assunto. Mas, é entendimento incontroverso que não pode haver um condomínio sem representação legal, sem síndico.
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A lei diz: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
A Constituição Federal, no inciso II, do artigo 5º, determina: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Logo, não tem nenhum valor o artigo da convenção ou decisão da assembleia que obriga algum condomínio assumir a função de síndico.
O direito da parte de pleitear a anulação de assembléia geral de condomínio decai em 2 (dois) anos a contar da data da conclusão do ato. Logo, se a demanda foi proposta após o decurso do prazo, a decadência deve ser reconhecida, de ofício, pelo magistrado, conforme estabelece o artigo 210 do Código Civil .
Nesse sentido, há duas opções: ação judicial ou nova assembleia sobre os mesmos assuntos. Caso os condôminos sintam necessidade, eles mesmos podem dar entrada em ação anulatória da assembleia. Essa ação é feita na Justiça Comum, sendo que não há prazo prescricional para esse tipo de ação.
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
Existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico. É proibido que diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão mestres da Maçonaria assumam o cargo. Essas categorias não podem exercer a função de nenhuma forma, nem como síndicos profissionais ou síndicos moradores.
Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias.
Carta informando a renúncia
O síndico deve redigir uma carta simples dirigida à administradora ou conselho do condomínio. O texto deve informar sua decisão de renúncia e solicitar que seja convocada uma assembleia geral extraordinária para a eleição de novo síndico.
O Código Civil deixa claro que o condômino pode participar da assembleia desde que esteja quite com as suas obrigações condominiais. Ou seja, condômino inadimplente não pode votar em assembleia. Há situações em que o condômino inadimplente insiste em participar ao menos como ouvinte.
A participação em assembleias de condomínio é tão importante que deve ser vista como um compromisso do condômino individualmente com o prédio, sua unidade e com a comunidade que vive ou trabalha nele como um todo.
Lei do Condomínio - Lei 4591/64 | Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, Presidência da Republica.
O Edital de convocação de uma assembleia é construído pelo corpo diretivo que foi eleito pela maioria dos moradores. Nesse caso não se pode cancelar uma convocação, mas sim estar presente na assembleia para fazer valer seu voto e se possível junto com outros moradores que compartilham da mesma opinião.
Para destituir o síndico ou conselheiros em assembleia, são necessários os votos da maioria dos presentes. É mesma regra da eleição: pela maioria dos presentes (50% mais um). Mesmo contando com essa anuência, é fundamental que a destituição seja embasada.
Já, quando o condômino entender que há violação de seu direito e/ou qualquer irregularidade, o requerimento judicial para anular totalmente a assembleia ou algum dos tópicos, pode ser realizado por intermédio do advogado ou, salvo casos específicos, diretamente no Juizado Especial.
Toda assembleia deve haver um presidente, este é escolhido pelos condôminos através do voto, ele deve conduzir e coordenar a reunião. O presidente escolhe uma pessoa para secretariar e redigir a Ata.
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que as eleições para síndico devem ser realizadas em assembleia composta pelos próprios moradores. Os candidatos podem ou não residir no condomínio. Neste último caso, é comum a contratação de um profissional para ocupação do cargo.
Quando o síndico não resolve os problemas, os moradores podem entrar com uma ação de responsabilidade civil do síndico por omissão. É importante reunir provas, testemunhas para comprovar o que aconteceu e quais danos foram gerados a partir da situação.
A média varia entre 2 e 3 mil reais mensais, sendo que o profissional faz a gestão de cerca de 50 a 60 unidades de moradias. Para condomínios maiores, com várias torres residenciais, o valor é mais alto, podendo chegar até 5 mil reais mensais.
A convenção prevê que, quando o síndico renuncia, quem assume é o subsíndico. No entanto, não fixa prazo para o exercício de seu mandato.
Como regra geral, o síndico será substituído pelo subsíndico. Diz a lei que a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato (art. 22, § 6.º).
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